原报告

观点指数

敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。

摘要：湖北科投光谷产园REIT的底层资产就是写字楼资产，因为其园区的属性，可以装进公募REITs的底层资产中。

观点指数 4月25日，根据上交所信息显示，中金湖北科投光谷产业园REIT项目状态更新为“已通过”，预料很快将正式上市交易。

待成功上市后，湖北科投光谷产园REIT将成为国内第9单产业园REIT、武汉首单公募REITs，也是继苏州、合肥、杭州之后的第4个二线城市的产业园REITs，持续提升产园REITs的区域覆盖度。

据此前报道，湖北科投光谷产园REIT在经过上交所的问询函后，管理人及评估机构基于未来租约的稳定性作了谨慎处理，主动将底层资产估值由16.20亿元下调至15.40亿元，下降0.80亿元。

从收益看，以15.4亿元的公募基金预计募集规模为基准计算，2023-2024年度的预测现金分派率则分别为4.72%和4.98%，在已发行产园REITs中处于中等偏上，维持相对乐观的预期。

观点指数认为，由于沉没成本较高，湖北科投光谷产园REIT主要租户稳定性有一定保证，短期大面积退租可能性低。但光谷区域乃至整个武汉区域的产业园区、办公楼供应量较大，竞争者较多，将给项目未来续租、招租情况，以及租金提升带来一定挑战。

租户组成接近商办 科技增添产园属性

中金湖北科投光谷产业园REIT底层资产可分为四部分，分别为光谷软件园A1-A7栋、光谷软件园C6栋、光谷软件园E3栋，以及位于光谷大道41号的互联网+项目，四部分均属于光谷光电子信息产业园内的核心物业。

四处资产均属于工业用地，建成及运营起始时间不一，光谷软件园A1-A7 栋在2009年1月即投入运营，互联网+项目在2017年5月才开始运营。总可租赁面积为17.44万平方米，可租赁面积为16.76万平方米。

湖北科投光谷产园REIT的底层资产就是写字楼资产，因为其园区的属性，可以装进公募REITs的底层资产中。

从租户组成看，该单REIT的重要现金流提供方、底层资产最大租户为招商银行武汉分行和招商银行信用卡中心，所租赁场所均用作招商银行信用卡中心数据处理业务和区域办公，因此申报说明书中可以将最大租户招商银行分类为金融科技，以此提高该单REIT的科技产业属性。

从行业惯例来讲，信用卡中心被定义为金融科技是常态，符合市场正常分类口径。

可以对比的是，原始发行的蛇口产园REIT其底层资产同样为建在工业用地上的写字楼，但其单一现金流提供方提供的现金流占底层资产同一时期现金流总额的比例未超过10%，若按单一现金流提供方及其关联方合并计算，占比13.45%。

而且该部分租户全隶属于招商局集团旗下，不妨碍蛇口产园REIT行业分布多元、租户结构适度分散的特点。若加入新扩募的光明项目（该项目的中高端制造业租赁面积占总可出租面积的31.8%），生物产业占比18.2%，蛇口产园REIT的产业属性进一步提高。

反观湖北科投光谷产园REIT，其单一现金流提供方提供的现金流占比28.11%，高于蛇口产园REIT，但信用卡中心与周边产业联动性不强，该单REIT呈现出更多的商办属性。

目前市场主流观点一般认为作为办公实体的非一线城市资产，稳租约是较大难题，而该单REIT选取信用卡的数据中心，以机房等设备难迁移为由保证租约的稳定，在租户结构是一种合理安排，值得借鉴。

疫情扰动出租率，增值率与分派率中等偏上

湖北科投光谷产园REIT资产均位于武汉市东湖高新区光谷光电子信息产业园内，该产业园是光谷八大产业园之一，是中国首个国家级光电子信息产业基地的核心载体，中国孵化器事业的发源地。

直观来看，REIT资产所处区域历经多年发展，区域内的交通和生活配套设施较为完善，对招租和稳租约起到了较强的外部支撑。

2020-2022年末，该单REIT园区资产整体出租率分别为83.76%、89.63%、86.40%。报告期内受历史疫情持续影响，园区资产出租率存在波动，部分物业尚未达到预期利用率。

伴随疫情结束，租赁市场回暖，基础设施项目的租赁情况日渐改善。截至2023年3月31日，基础设施项目整体出租率已恢复至90.72%。

从收入看，2020-2022年末，项目公司三年营业总收入分别为0.86亿元、1.06亿元和1.07亿元。收入主要由租金收入组成，三年分别为7564.26万元、9457.33万元和9604.62万元。

2020年历史疫情期间，湖北科投响应国家及湖北省政策号召，针对小微企业租户给出了减免3个月租金、减半6个月租金的优惠，从而使得2020年度租金有所下滑，后续随着疫情影响逐步消退，租金收缴及租赁情况正逐步恢复正常。

从可分配收益看，假设该基金按照模拟可供分配金额的100%向投资者分配股利，2023-2024年度的模拟预测可供分配金额分别为7271.32万元和7665.17万元，预测现金分派率为4.72%和4.98%，在已发行的产品中也处于中等偏上的水准。

虽然，租赁情况在2023年一季度已逐步改善，但租约稳定性风险仍存在。

截至2022年12月31日，该单REIT的底层资产租赁合同到期时间主要分布在2023年-2024年，在未来两年内将面临租约集中到期的情况，项目存在一定的空置风险，进而导致目标底层资产项目的租金收入减少。

因此，管理人及评估机构在收到上交所反馈意见后谨慎调低了其估值和增值率。

除此之外，管理人还寻求第二大租户武汉留学生创业园管理中心向原始权益人湖北科投出具了《租赁意向函》，表明有意长期租赁光谷软件园E3栋，留创园现时租约将在2023年尾到期。截至目前，E3栋由留创园整租。

截至2022年12月31日，目标基础设施资产账面价值合计5.68亿元，较初申报时调低0.03亿元；评估值为15.40亿元，下降0.80亿元；增值率为171.31%，下降12.28个百分点。

资产地处东湖高新区核心区位，竞争激烈

武汉是中国最早建设发展产业园区的城市之一，特别是东湖高新区的产业园区发展日渐成熟，产业聚集效应不断增强。较早的发展也使得区域内的交通和生活配套等较为完善。

对于湖北科投光谷产园REIT的底层资产而言，其地处的光谷光电子信息产业园，是东湖高新区八大园区中基础配套设施最完善的园区。

除各园区自身配有基本商业配套外，园区周边还有保利广场、光谷K11购物艺术中心、光谷天地、哈乐城等大型商业综合体，以及多家银行网点、医疗机构、住宅公寓项目等，可以为租户提供丰富且必须的配套服务，有效提高了对租户的吸引力。

数据显示，截至2022年第四季度，武汉全市主要产业园区平均空置率达到17%，光谷区域产业园平均空置率最低，为16%；其他区域主要产业园区平均空置率约22%，仍在恢复中。

光谷区域内产业园区项目较为密集，现仍有大量产业园面向市场招租，其中包括现代光谷世贸中心、光谷金融港、光谷总部国际二期时代、光谷汇金中心、光谷软件园、当代光谷梦工场、国际企业中心等项目。

然而该处园区资产开始投入运营的时间较早，在物业维修保养、提升物业品质等方面存在一定挑战。除此之外，周边区域未来陆续仍有相当数量新的产业园区供给入市，或造成区域内园区去化面临较大的难度，REIT底层资产出租率的提升挑战或将进一步加大。

据了解，2023年武汉陆续有部分产业园项目入市，新增的研发办公建筑亦主要来自于光谷区域。即便新园区配套设施不如该单REIT的底层资产，但若其以较低起租价入市，可能对价格敏感型租户会构成一定吸引力，给本项目带来客户分流。

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