上海写字楼数量多少（进出上海写字楼最多的群体是谁？）

时间：2023-02-24 06:54:46来源：food栏目：物流新闻阅读：

　　本报记者戚颖璞

　　迎来兔年开工，人们告别假期陆续若干天。出入上海住宅最少的族群是谁？不是金融白领，而是源自TMT（信息技术、媒体和通讯）领域。

　　数家商业地产咨询子公司研究发现，2021年上海住宅消费市场迅猛复苏，全年净吸纳量达129.8平方米，创下历史新高。金融行业快速增长稳健，但被其牢牢占据多年的上海住宅第一大租客地位，已被异军突起的TMT领域所取代。

　　为什么出现这样的变化？

　　新动力

　　根据世邦魏理仕研究，在2021年上海追加住宅消费市场需求中，TMT领域占比26%，已取代金融行业成为最大租客。

　　TMT并不是一个新词汇，但以数字经济发展为内核的它，发展日新月异。沪深A股就有一只指数专门追踪TMT产业发展，叫作“中证TMT”，成分股包括中兴通讯、科大讯飞、海康威视、网宿信息技术、分众传媒等头部信息技术子公司。它们通过迭代创新，为消费者提供丰富的电子产品，共同组成了极具爆发力的新兴产业发展。

　　这也是近年来上海产业发展发展的重点。

　　有专家认为，当城市发展到一定规模，经济发展增速会减慢，今后快速增长极更多要依赖创新。上海提出“3+6”生产性发展管理体系，大力发展集成电路、生物医药、人工智能三大样板产业发展，以及生物医药、生命健康、汽车、高端装备、先进材料、时尚消费品六大重点产业发展。这样的布局，除了巩固既有优势产业发展，更重要的考量，就是培育城市发展新动力。

　　“新的产业发展管理体系囊括了TMT领域的核心理念产业发展。从本质上说，住宅租客地位的变化，正是得益于上海‘3+6’生产性发展管理体系的落地和渗透。”世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示。

　　透过上海商务楼宇，可以直观感受到新动力的张力。

　　2021年，智能终端产品和移动互联服务提供商“传音控股”在张江百佳通工业园区扩租1平方米。在漕河泾工业园区，不少游戏类民营企业在短短一年内，就完成搬迁、扩租、新设总部。字节跳动更出资20亿元拿下杨浦沿江地块，与同样拿地不久的美团和AcFunAcFun比邻而居。日活用户达2亿的互联网社交平台小红书总部，现已入驻SOHO复星，成为新天地片区的独特地标……

　　“民营企业只有在资金充裕并且领域发展迅猛的情况下，才会选择扩大商务面积。今年TMT领域在住宅消费市场交易频频，也体现了新兴产业发展具有爆发式快速增长的基因。”陆燕直言，近年来新兴产业发展的发展势头，已经超乎许多专业研究政府机构的判断。一组数据可以作证：2020年，上海金融领域追加住宅消费市场需求比TMT领域高出4个百分点左右。但只用了一年，两者地位发生逆转，后者反超前者近7个百分点。

　　迅猛快速增长的同时，新兴领域还出现新趋势，它们青睐租金偏高的市区。在过去，占据核心理念圈住宅的往往是IBM、惠普等头部IT子公司。如今这里的租客，更多源自IT大类的人工智能、大数据、云处理子公司。比如亚马逊云信息技术，就从商务工业园区搬进了前滩服务中心8000多平方米的商务室。

　　领域也更行业龙头。为此，一些龙头商业地产咨询子公司特地调整统计架构，将三产的研究口径行业龙头成在线文娱、金融信息技术、民营企业软件、互联网服务等。“举个简单的例子，以前提到购物App就是淘宝、京东、拼多多，但现在涌现了更多小众的入局者，比如得物、发发奇、只二。”业内研究人士直言，进行行业龙头调整是必需的，因为今后具有万亿元规模的新赛道，很有可能就出自这些还在蜕变的行业龙头领域。

　　大步

　　作为国际金融服务中心，强盛的金融行业、济济一堂的金融人才一直是上海这座城市的醒目标签。2021年，上海金融行业对住宅的追加消费市场需求占比为19%，虽然退居第二，但业内人士指出，追加消费市场需求只是一个相对值，从绝对总量上看，金融领域扩租仍然保持了迅猛势头。

　　“内资行、城商行、券商、保险、私募和公募，仍以陆家嘴板块为首选目标地，金融行业追加消费市场需求的70%落子浦东；投资银行与基金子公司还是扎堆在南京西路商圈的住宅里，总体格局没有太大变化。”陆燕告诉记者。

　　“扎堆”，让金融产业发展科创带加速形成。今年，中泰证券以27亿元购置位于黄浦南南京路的滨江南京路服务中心两栋住宅，用于驻沪单位集中商务。至此，滨江南京路服务中心楼群聚集中国人保、海通证券、上海银行、国海证券、建信人寿等数家重量级金融政府机构。业内普遍认为，金融行业还将有一轮扩租。

　　透过住宅消费市场这只经济发展运行的“晴雨表”，不难感受到上海经济发展快速增长的迅猛脉搏。

　　仲量联行分析认为，作为经济发展恢复的重要举措之一，金融开放不仅促进了金融改革的推进，也有效对冲了疫情给中国经济发展带来的负面影响。

　　伴随着金融开放进程步入“大步”，越来越多的国际金融民营企业抢滩登陆上海。在陆家嘴，今年有10家国际公募政府机构落地，包括三家全国首先获批的内资独资公募基金管理子公司：贝莱德基金、富达基金和路博迈基金。数据显示，目前仅陆家嘴省份，就有源自13个国家和省份的公募政府机构设立了110家各类内资公募子公司，占全国90%以上。

　　新空间

　　数家商业地产咨询子公司分析认为，2022年追加供应至少还有140平方米，预计将重回2017年的供给高峰。从供给上看，今年投放消费市场的住宅数量仍然充沛，从侧面反映了开发商、投资者对上海经济发展基本面长期向好态势的信心。

　　除了服务中心城区CBD之外，张江、漕河泾、金桥等板块近期都将有优质项目入市，这些都是上海产业发展科创度最高的省份，也是今后商务消费市场需求最旺盛的省份之一。

　　有专家表示，今年TMT领域蜕变势头仍然迅猛，以产业发展化为发展主线的生物医药产业发展和以集成电路为核心理念样板领域的生物医药产业发展，今后将着力攻克核心理念技术，有望扩产提速。作为上海主导产业发展的服务业，也出现结构变化，特别是会计师事务所、律所、评估政府机构等专业服务民营企业蜕变速度明显，行业龙头业务增加，导致商务消费市场需求扩张。这主要得益于设立科创板、北交所等一系列资本消费市场服务实体经济发展、拓宽消费市场主体融资渠道的改革政策。

　　从长远上看，上海住宅消费市场还有提升空间。陆燕表示，上海优质住宅目前存量为1600平方米，排在国内第一的水平。但放到全球一流城市中看，和纽约、伦敦及东京还有一定差距，目前为东京的三分之一。从这个角度上看，无论是上海经济发展总量还是产业发展发展，都还有极大的快速增长潜力。

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