调控经济政策“救市圈”中的深圳楼价：购房人变“淡定” 增量房贷上调声浪高

　　最近一段时间，救市成为多地楼价调控的关键词。作为第一线城市的楼价风向标之一，深圳或许已被楼价调控“救市圈”包围，而且消费市场上有关深圳楼价的经济政策调整“传言”不断。不过，截至现阶段深圳楼价调控经济政策并没有发生变化，购房人勿轻信谣言。

　　楼价变还是不变？这是摆在第一线城市面前的选择题。过去，深圳楼价非常“敏感”，特别是对经济政策变化的预期，但今年的情形或许有些不同。

　　证券时报本报记者在实地走访中发现，经过一年多的深度调控，加之经济环境的变化，即便面对各式各样的楼价调控经济政策变化，购房人或许已变得越来越“淡定”，不少购房人期望深圳能稳固来之不易的“调控功效”，相关成交量超低价在更新后能够更“精确”。此外，对房贷的变化，大多数购房人更期望增量房贷也能略有上调。

　　稳固来之不易的“调控功效”

　　据不完全统计，5月以来全省已有近40个城市颁布了楼价调控救市经济政策，包括收紧限购、限售，降低首付比例，上调房贷，增加公积金贷款额度，发放购房补贴等数个方面。其中，粤港澳大湾区数个城市如佛山、中山、江门等，也陆续颁布救市楼价经济政策。临近深圳的东莞和惠州，此前也分别对楼价调控经济政策进行一定程度的“救市”，其中，东莞提出生育二孩或三孩者可新增购买一套商品商品房、个人商品房转让增值税征免年限由5年调整为2年等经济政策受到关注。在“利空”经济政策提振下，本报记者致电东莞城区、虎门镇的几个商品房项目会展，有销售副经理则表示前段时间推出的优惠优惠措施略有收紧，消费市场更传出东莞成交量屡屡出现“交吉”的消息。

　　东莞的楼价调控救市经济政策带来了许多消费市场反应，在深圳许多政府和社区论坛上，本报记者也发现许多购房人发帖和讨论，呼吁深圳应谨慎“收紧”楼价调控经济政策，稳固来之不易的“调控功效”。在罗湖区、光明区的几个商品房项目会展，本报记者随机采访几位购房人，大家都对现阶段深圳成交量超低价如何调整、楼价调控经济政策会不会发生变化等问题高度关注，也期望相关经济政策变化能尽快落实，特别是成交量超低价。除了价格调整，多名购房人也对本报记者则表示，现在的成交量超低价是一个小区一个价格“一刀切”，如果成交量超低价得到更新，期望价格能够更“精确”，例如根据楼层、朝向来计算超低价。

　　房地产消费市场的调控功效，除了行业自身经济政策工作力度外，还受金融信贷和税收等影响。近期的金融经济政策变化，也给房地产行业注入活力。近日央行、银保监会发布《关于调整差别化商品房信贷经济政策有关问题的通知》，首房商贷利率下限调整为不低于LPR(贷款消费市场报价利率)减20个基点，二房按现行规定执行。

　　不过，本报记者咨询中国银行、宁波银行等多家银行建行副经理，他们均则表示还未接到正式通知。现阶段深圳首房房贷最低能做到4.9%，也有建行副经理则表示，“即便有上调的空间，但按照深圳的情形，可能很难达到4.4%。”不过，与去年相比，多家银行贷款速度保持较快水平，有的银行成交量按揭业务的流水审核略有收紧，房贷贷款速度略有提升。

　　此外，对房贷的变化，大多数购房人更期望增量房贷也能略有上调。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜指出，对增量用户来说，房贷下降的途径不仅仅只在于LPR下降，央行、各家商业银行以及地方政府都可以主动调降房贷，甚至给予不同工作力度的贴息。5月LPR走势依然有下降趋势，未来房地产金融也会进一步加快和加大宽松的频率与工作力度。

　　购房还是要量力而行

　　那么，在周边城市调控救市以及房贷发生变化预期的“提振”下，深圳楼价的交易情形发生了哪些变化？

　　其实，自4月初以来，深圳消费市场的成交量就出现许多回暖迹象，但也可看出购房人的“谨慎”。深圳市房地产中介协会公布的数据显示，4月深圳全市一手写字楼共成交量2851套，环比下跌0.3%，成交量网签2539套，环比增长率为68.4%。美联物业全省研究中心的数据显示，上周深圳全市二手写字楼备案592套，环比上涨141.6%。上周，有2个商品房项目入市销售，均来自龙华区，共带来1687房源，但两盘去化情形均不太理想。

　　此外，乐有家研究中心数据显示，4月成交量量排名前20的深圳二手楼盘中，有超五成的小区物业公司挂牌价环比出现了上调。本报记者在罗湖、福田和龙岗坂田等数个片区实探发现，许多中介副经理反映近日的确有些成交量物业公司小幅度“交吉”，但这些房源之前已经很长时间没有成交量，大多数物业公司也都是抱着“试一试”的态度。在采访中，面对物业公司“交吉”的现象，多名购房人也则表示，相比较2020年的情形，自己变得比较“淡定”，坦言即便调控经济政策发生变化，现阶段购房还是要量力而行。

　　中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文认为，房地产销售低迷主要受三方面因素影响：一是由于疫情防控收紧，居民看房购房行为受到限制；二是居民收入增速明显放缓，继续加杠杆能力受到削弱；三是受近两年房企债务违约事件影响，居民对期房销售不信任，也对房地产销售形成拖累。

　　深圳一家本地房企的营销负责人告诉证券时报本报记者，公司对深圳消费市场前景依旧看好，但在当上调控环境中，公司推盘步伐将略有控制，在售新盘的优惠促销活动仍将继续。

　　美联物业全省研究中心总监何倩茹认为，“深圳楼价的房贷在四大第一线城市里面处在最低水平，在全省范围来看也是较低水平。因此，如果深圳也上调首房的房贷，对消费市场的提振程度也是相对较小，但有利空总比没有利空要好，毕竟深圳写字楼消费市场现阶段的情形并不乐观。至于深圳是否会颁布其他利空经济政策，我认为会有的，但具体不好猜测。”

　　广东省规划院商品房经济政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在现阶段的高楼价背景下，对新市民购房来说压力较大，因为现阶段的楼价水平，相比2017年和2016年那一轮的纾困，最大的变化就是楼价已达历史最高，很多新市民集中的热点城市楼价比那个时候大概翻了一倍甚至两倍，在这种情形下，就必须要降成本，才能真正地疏解楼价供需的错配。

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