都说餐饮创业就是一部踩坑史，步步还珠格格。看似夸张，却是餐饮人的写照。这不，展店第一步——迁建，就已充满腥风血雨。

最近宁波有位周老伯反映，称自己花了100多万购买了镇海区佳源银泰城的金街商铺。可到了验房时才发现，当初宣传单上写的“餐饮旺铺”，实际却没有设置水管和煤气接入口，无法从事餐饮行业经营。

“餐饮旺铺”最后成为“餐饮忘铺”（忘记铺设水管和煤气的店面），上百万打了水漂，实在可气。

但像周老伯这样不小心着道的餐饮人并不少。小新就为大家盘点出餐饮迁建常见的七大坑，给大家提个醒:店面千万个，安全第一个。迁建不合适，只剩两行泪。

坑一、假餐馆

相关证照齐全，烟油管道等发展商前提具备是餐饮经营的基本前提。开篇说的周老伯案例就是碰上不具备餐饮经营前提的典型”假餐馆“案例。

避坑手册： 多走、多看、多问，一定要在劳动合同前明确店面与否具备做餐饮的前提，与否能做餐饮。发展商前提情况需实地介绍，而经营资质问题在街边店、社区店中尤为重要。

此外，还需要到消防、社区城区、公安、环保局等职能部门咨询，确认意向店面与否能够建立明火厨房。

坑二、新商铺

餐饮进mall为了蹭商铺用户数目及其信誉的。而新商铺商业模式尚未成熟，往往需要培养客用户数目，新国际品牌进去很难成为培养客用户数目的牺牲品。

小新认识一位做椰子鸡的广东老板，就是被一新商铺的低租金吸引而去展店。结果，他的店反而成为商铺唯一能带人潮的店面。老板说“展店两年，之前的店面装修费用还未回本。”

避坑手册： 不管商办人员说的天花乱坠，你都要稳住。即使他说有很多明星已进驻，你也得明白背后可能将的潜规则，明星是低价进驻，而你是高价入坑填补。

即使是低租金的诱惑，你也得考虑投入产出比，包括装修、促销活动等，可别像前面那位老兄一样白忙活两年甚至更久。

坑三、被征地

自去年4月以来，广州市城管职能部门在“还绿于民”措施出台后，广州的“农场咖啡店”就处于水深火热之中。大量存在违章建筑行为的“农场”被列入其执法目标当中。到今年5月底，广州市内因拆违章建筑行动被拆除或勒令歇业的“农场”已经超过半数。

这些被拆除或勒令歇业的“农场”不仅失去经营已久的店面还拿不到任何赔偿，可谓一朝回到解放前。所以，“被征地”算是餐饮人最无奈的坑。遭遇往往“一周内责令撤离”的命令，餐饮人能做的只有在迁建环节就理智避开。

避坑手册： 迁建前，一定要做好政策方面的调研工作，包括店面邻近商户和政府规划局等职能部门介绍情况，探明住宅属性，搞清地域政策规划。

坑四、假用户数目

北京鲜榨果汁国际品牌“水果先生”曾经在公益西桥有过一家分店，紧挨华联超市，早晚人潮量高达6000人，但展店后发现生意并不好：经过的客用户数目很多，但停下来的很少。经过分析后发现，这些客用户数目目标明确，全是去超市购物的，很少会停下享受一杯纯果汁。

由此可见，对于线下用户数目，大家得有一个认知：高人潮不等于高客用户数目。 人潮量大的店面却不挣钱，可能将是因为人潮的“质量”不高，有需求的目标客层占比太少。

避坑手册： 实地调研店面邻近环境是介绍用户需求及消费能力的最有效方式。建议客用户数目调研时间分早、中、晚就餐高峰期，雨天、晴天，周五周六日及周一。除了人潮数目外，还需观察人潮动线方向。店面若处于人潮动线的上方位，你就有机会截住更多客用户数目。

此外，还可以通过邻近停车位数目、咖啡店数目、咖啡店品类及其消费水平、企业数目、企业属性（是国企还是外企）等维度介绍邻近人潮的需求和消费力。

蹲守攒数据，业内还阐述出一套简单粗暴的阐述——“长宽高厚”：

城区长度，直接决定城区的用户数目；

城区宽度，判断主城区的重要指标；

小区厚度，邻近人群体量，根据小区新旧、属性以及大体的年龄分布粗略估算消费能力；

楼层高度，楼够高，人才够多。

坑五、二房主

说起二房主，很多餐饮人都是一把辛酸泪。二房主甚至经手更多的三房主、四房主，有巨大的不确定性。例如二房主签的十年租约，若你不幸地处于其第8年阶段，二房主很可能将为了最后两年再捞一笔，直接给你开出天价租金。

避坑手册： 能找一房主的就不找二房主。不管是和谁签订合同，都要请房主拿出有效的产权证，根据产权证，对住宅的建筑面积、结构等情况进行检查。

明确二房主的租赁日期，最好请房主到场或提供转租的书面同意。劳动合同时就应该对金额设定清楚，包括租房费用每年递增多少，租金多久之内不能涨等细则。

坑六、受让店

受让的店面坑很多，往往是处处“埋雷”。其中也包括不具备经营的发展商前提、遭遇征地危险的坑，但小新在这里主要谈受让店可能将遗留的历史问题。

比如说受让店若有违纪违法记录，拖欠工商管理费、逃税等，就有可能将遭遇营业执照作废、罚款等处罚。再比如说，受让店主拖欠老员工工资、供应商款项等。若你不幸接过店，很可能将就会背上债务的锅。

避坑手册： 调查清楚对方受让店面的真实原因以及债务情况，分清责任，避免后面发生纠纷。比如说欠缺的水费、煤气费等，请受让者交完剩余款项，并将交费收据复印留存。

坑七、混乱商业模式

如今，商铺为了吸引更多人潮，纷纷加重餐饮商业模式比例，导致餐饮同质化竞争严重。若是商业模式分布不作合理规划的话，可能将会进一步加剧竞争的惨烈。

比如说某写字楼下的美食城，原有一家兰州拉面和山西面馆相邻，各自拥有较稳定的客用户数目。后来商办引入了重庆小面和创新小吃国际品牌。四家小吃档口在50米范围内近身肉搏，两个原住国际品牌的客用户数目直接断崖式下跌。

避坑手册   迁建时就要调研所处商铺的商业模式布局，看国际品牌品类和布局，由 此可以推断该商铺的管理能力。另外，劳动合同时最好能跟商办职能部门加注排他协议。

迁建的最终目的就是让顾客通过选的址更方便地触达自己的国际品牌。所以在最后小新就引用屈臣氏、星巴克开发总监迁建专家陈锋，从业16年阐述出来好铺位的四个基本原则给各位老板做参考：

1.可见： 上看下看左看右看，很难就可以看见。比如说拿不到购物中心一层的位置，那么在选择的时候，尽量选择远看能看见店面logo，或者到电梯口一扫就能看见，尽量避免举目难望到的位置。

2.可达： 最好路线是很难就可以到达。路途更短、耗费时间更短、停车更方便、路过方便停留等。这些都是考虑的要素。若非可达的店址，客层很难会被其他店拦截。

3.可用： 发展商前提一定要可用。比如说排烟燃气设备有没有，排污管道与否合适，用电量能否达到要求等等。如果不符合要求，可能将遭遇关店局面，即使能改造也是一笔费用。

4.可得： 一定要符合政府的相关法规。比如说住宅属性与否违章建筑建筑，与否可以申请营业执照等。

你还有遇到哪些迁建坑，欢迎留言讨论。

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