不同的城市人口的分布，城市交通的情况以及将来的规划都是不一样的。

对于餐饮来说，餐饮能做的只是邻近的市场，而且大排档迁建很大要把握好商圈。

大排档迁建万变不离其宗的就是很大要围绕目标客户来开设。

一个大排档依靠的是在商业街有大量的客流量，而是看大排档能有多少目标客户，有多少忠实的顾客长期来店消费。通过一间甜品咖啡厅的迁建来看看，这12项铺面自身的指标你考察了么？

01 租金要求

单月租金最出色在预估营业额的1/4—1/3以下；最出色无转让费；能够保证3年以上的租期；

租金可有适度递减，但尽量递减变缓或者递减数值越小越好（递减幅度不能超过8%）。

不要求投资养店期过久的门店，虽然租金相对划算，但是假如养店期过久，也容易夜长梦多，而且通常要求养店期最出色在半年以内为宜。

02 占地面积要求

依据自己开店的定位以及资金实力来确定采用占地面积。

个人要求理想甜品咖啡厅采用占地面积在100—300平方米为最佳，上限占地面积为500平方米大约，因为这样的占地面积能具有足够的采用功能。

 比如，通常情况下，不少独立甜品咖啡厅占地面积在100平方米大约，星巴克是300平方米大约，漫咖啡在2000平方米大约

03 层楼要求

假如是商场内，以临近电梯，或者影院等客流量大的、租金醒目的区域为宜。假如在商场避开星巴克等一线大牌的门店也是不错的选择，租金相对便宜，避开直接竞争。假如是临街店铺，通常要求一二层最出色，其中二层占地面积能稍大，因为更安静，租金也更合适。

比如，雕刻时光五道口店就在一间三层楼的二三楼，二楼占地面积比较大，三楼有能利用的室外露台假如是独栋，则考虑占地面积、内部结构是否合适。

笔者曾介绍过的一间校园店，2层400多平，配置很豪华，利用上能更充分当然，假如店主擅长网络营销，玩转圈子的能力很强，也能选择层楼最里面，以及巷子、楼房下，甚至是大楼的屋顶天台。

04 屋顶度

通常室外的层楼度最出色能够达到3米以上，假如要做隔层，最出色层楼度能够达到5.5米以上，室外最出色不要有太多的圆柱，或者天井，以免影响采用占地面积，假如有圆柱和天井需问清能否做部分的拆毁或处理。

假如是韩系风格的门店，空间宏大些会更有效果，比如能隔层，挑空等。

05 翻新要求

有翻新免租期，起码30天，最出色60天大约，当然免租期时间越长越好，因为正常设计一间咖啡厅须要至少15—20天大约的时间。

而翻新一间咖啡厅依据大小占地面积及施工难易程度，通常也须要30—90天的时间。

翻新免租期…听上去就很难。室外空间允许适度改造，比如：中庭、挑空天花、拆毁部分圆柱或者隔断墙等。

06 冷却系统要求

通常来说餐食的比例越高，对冷却系统的要求越高，尤其户外除烟。比如，很多楼房的店铺是不具有明火的。

也就是说不具有大量餐食的出品条件，就算有燃气管道，楼房里的冷却系统管道也不具有商用条件，假如这项考虑不周，很容易引起烟气扰民的纠纷。

07 消防要求

整幢大楼需通过消防环评，并且咖啡厅内具有很大的消防设施，比如：喷淋、烟感或者消防龙头！

此项尤为重要，假如整幢大楼的消防没有经过环评，咖啡厅的消防审批几乎无法通过。

08 通风要求

咖啡厅里有几扇通风不错的窗户，不但能省电，更重要的是光线射进室外，能营造很舒服的氛围，尤其是有延窗能落地的玻璃。

在中庭边的阳光下看书，是很多人去咖啡厅的最初动力

09 水电要求

正常来说，一间小型咖啡厅的水电要求不高，甚至家庭用的水电设施就已经够用。但须要注意的是，老房子的水电线路，最出色进行检修，防止出现年久失修造成的漏水漏电问题。

另外，大型咖啡厅的要求会比较高，必须有良好的排水设施，且电量足够，同时后厨部分要具有三相电源。

10 看板要求

看板面宽广点更醒目，当然好，但关键还在于能否让顾客便利看到，而且，须要向物业多申请些能提供看板展示的机会点。

也能发挥自己的想象创造吸引人的亮点，比如：外置音箱、特色投影灯、室外有趣小黑板、室外“勾魂”小海报、室外好玩的小雕塑等。

11 停车要求

小型个性咖啡厅因为占地面积较小可能对咖啡厅要求不高，但对于一些大中型咖啡厅没有停车位是严重缺乏市场竞争力的，除非咖啡品牌本身的号召力非常强。

此外，停车便利也意味着开咖啡厅是否要考虑城市交通是否便利，假如你的咖啡厅藏在一个总是塞车的狭小街道内，顾客去不去就都是看心情了；

再或者你的咖啡厅位于快速路口或者天桥下面，顾客可能一脚油门就过去了，大呼：“走过了，忘记掉头了！”

12 外围要求

邻近有无标志性的建筑或路口，便利顾客驱车前往？假如在一个邻近都是批发市场、小卖部、菜市场的地方，开一个极有品位的咖啡厅，那成功率很大不会太高。

这么多细小的“陷阱点”，你有没有被击中过？

冷链服务业务联系电话：19937817614

华鼎冷链是一家专注于为餐饮连锁品牌、工厂商贸客户提供专业高效的冷链物流服务企业，已经打造成集冷链仓储、冷链零担、冷链到店、信息化服务、金融为一体的全国化食品冻品餐饮火锅食材供应链冷链物流服务平台。

标签:

食品安全网

上一篇：预制菜品牌排行榜？推荐大家以下几个预制菜品牌：

下一篇：餐饮业租赁合同范本（餐饮门店租赁合同范本，餐饮老板选址防坑必备）