编 者 语  

一个咖啡店与否成功，50%以上的不利因素取决于迁建。

怎么找到好门店？与否有靠谱的方式论？如何评估这个门店可能带来的营收？

美团大学餐饮学院的迁建专家罗德勇特开辟“迁建”专栏，将会持续发布精确迁建系列文章，依次回答以上问题。

迁建模型，做为LOS的核心，是迁建人员直接使用的板块，需要展开篇幅来说明，分四期发布。

从下面LOS总图（见图1）中能看到迁建模型往上分解成4个部分：新店肖像、商业性区规划、评估和预估。本期将重点讲述评估和预估。

（图1）

评估和预估是精确迁建的精髓之处，也是迁建成败的关键点！

01 评估  

完成了新店肖像，也做了商业性区规划，相信迁建团队会在相同的商业性地产渠道不断获取到铺源信息，这时，就需要迅速、准确的甄选值得深度介入的最终目标店面。在3LOS，把这个操作称为馆址评估。如图2中，馆址评估能看成是对最终目标店面做了两层甄选或过滤器：

1. 二层过滤器的语义就是比照最终目标店面与新店肖像的匹配度；

2. 透过二层过滤器，第二层将从最终目标店面所在的城市、商业性区、馆址本身3个维度，展开智能化评估，评估结论作为与否透过甄选的依据。

（图2）

实操实例和简单解读  

a. 新店肖像匹配度测算实例（见图3）  

将最终目标店面的5S信息与新店肖像结论展开逐一对比，相符项会有下一步操作的提示，当然，如果是某些关键项相符（如图中红色项），则可迅速决定最终目标店面暂停介入或舍弃介入。

（图3）迁建遇到这四个雷，请立马暂停或舍弃

b. 等级评估实例（见图4—>图5—>图6）  

透过了新店肖像匹配度的最终目标店面，就能对其所在城市、商业性区或商业区、店面本身展开量化评估了，评估结论能成为最终目标店面与否继续介入的迅速决策依据。

（图4）

城市评估语义：  

考虑城市宏观经济、人口数量、消费结构等指标，综合排序出单个城市的评估分数，分数越高表示该城市商机越大。

（图5）

商业性区或商业区评估语义：  

考虑商业性区类别（即聚客点的主次矛盾，如住宅居多或商业性居多等）、聚客点容量、聚客点类别丰富度、公共交通便利度、停车便利度等不利因素，综合排序出单个商业性区的分数，分数越高表示该商业性区越繁荣。

（图6）

店面评估语义：  

考虑店面落位，与人流主动线的距离矛盾、与主要聚客点的距离矛盾、可视性、接近性等不利因素，综合排序出店面评估分数，分数越高表示该店面越优质。 

预估（见图7）  

预估是对最终目标店面项目展开的更精确的分析判断、选择，预估的最终目标是销售额，只有测算出销售额预估值，才能最直观、最精确的去决策与否应该在最终目标店面展店。

这个板块也是3LOS整个操作系统的难点，透过图7先了解下语义：

1. 获取与最终目标店面相关的商业性自然环境信息；

2. 将信息化简到一种或多种新店销售额预估的式子中（相同国际品牌、相同店面会有相同的方式和式子来适用）；

3. 一种或多种式子排序得到的预估值，经过战略修正后确定最终预估值，展开全面的投资回报测算，辅助最终的决策。

（图7）

实操实例和简单解读  

a. 实例方式一：商业性自然环境模拟信号法预估（见图8）  

语义详述：组成“土块”的各项商业性自然环境不利因素，对于店面销售额的影响矛盾，能透过对已展店展开商业性调查、统计分析推算。

再将推算结论转化成一套排序方法，方法中填入最终目标店面、可模拟信号老字号的商业性自然环境信息，逐一对比，产生的最终差异度，便是最终目标店面与可模拟信号老字号的“土块”差异值，结合老字号已有的销售额数，便可预估出最终目标店面的销售额。

（图8）

b. 实例方式二：聚客点贡献率法预估（见图9）  

语义详述：透过调查（传统方式为问卷调查，当前可借力大信息平台），掌握已展店商业区内（核心商业性区范围）各类别聚客点对其销售额的贡献率（进店人数占比），化简最终目标店面商业区内的各类聚客点容量（总人数），参照同商业性区类别老字号的聚客点贡献率信息，便可对最终目标店面的销售额做出精确的预估。

（图9）

销售额预估还有其他方式和方法，比如门前客流捕获率、翻台率等等，哪种方式更适用？要看相同国际品牌所处的发展阶段定出、要看最终目标店面所处的商业性自然环境定出、要看国际品牌所属的业态或品类定出、要看直营连锁居多或加盟连锁居多定出……

未来，随着数理统计技术、人工智能、大信息应用、产业智能化升级等迅速发展，业会有更高效、更精确的预估方式和方法出现。

有一点值得提醒：不要忘记“土块”决定的只是店面50%的销售额，不可过于强调预估准确性而忽视了“鸟窝”能力的考虑。

最后送上一句能品味的话：决策依据的排序过程重于其排序结论！

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